bitREALTYの商品の特徴

メザニン（Mezzanine）とは、中二階を意味する言葉であり、たまに海外のエレベーター等で「M2階」という表記をご覧になったことがある方もいらっしゃるでしょう。 金融の世界で言うメザニンとは、銀行借入や社債などのデットファイナンスと、株式によるエクイティファイナンスの中間という意味であり、一般的なローンよりも返済順位が劣後し、普通株式よりも配当支払いが優先される部分となります。 これは優先劣後構造やウォーターフォールとも呼ばれ、内部信用補完としてリスクをコントロールする方法です。

メザニンローンや、それに劣後するジュニアローンは、利払い及び元本の償還が、シニアローンには劣後しますが、エクイティ（出資金）には優先するため、まさにミドルリスク・ミドルリターンのリスク・リターン特性となります。

また、裏付け資産となる不動産価格が下落した場合でも、最初にエクイティが毀損し、それでも不足があるときに初めてメザニンローン債権の元本が毀損します。そのため、不動産価格が下落しても、すぐに元本が毀損するわけではありません。

そもそもファンド（Fund）とは一般に、複数の投資家から資金を集めてそれを投資し、そこから得られるリターンを投資家に分配する仕組みです。 これは、金融商品取引法上では「集団投資スキーム（Collective Investment Scheme）」と呼ばれ、他者からお金を集め、何らかの事業・投資を行い、その収益を出資者に分配する仕組み全体を意味しており、 この集団投資スキームを運営している者は、日本においては、金融庁及び財務局の監督対象となっています。

そして、この集団投資スキームの中核となるのが、特別目的会社（SPC: Special Purpose Company）です。 従前の資産保有者（オリジネーター）である企業が倒産した場合のリスクを対象資産から切り離すため、オリジネーターからSPCへと対象資産を分離するのです。これを倒産隔離と言います。

bitREALTYでは、不動産などの実物資産を投資対象としていますが、オリジネーターから倒産隔離された証券化スキームを用いて、投資家の皆さまの資金の安全性と透明性を高めています。

投資家の皆さまは、bitREALTY（運営者：KDX ST パートナーズ株式会社）が管理するSPCである合同会社（略してGKと呼ばれます）と匿名組合契約（略してTKと呼ばれます）を締結します。 一般に、プロの投資家は、GK-TKスキームと呼ばれる不動産証券化スキームを用いますが、bitREALTYでは、それと同じスキームを採用しています。

この匿名組合契約とは、当事者の一方（匿名組合員）が相手方（営業者）の営業のために出資をなし、その営業より生じる利益の分配を受けることを約束する契約形態のことです。 つまり、投資家の皆さまの責任は出資額の範囲に限定されます。また、「組合」という名前が付いていますが法人格などを持つ団体という意味ではなく、単なる契約の名称です。 そして「匿名」というのは、個別の出資者が特定されないため、匿名組合と呼ばれます。

bitREALTYでは、これまで機関投資家や金融機関などの一部の投資家に限られていた投資機会を幅広い投資家の皆さまに提供することで、皆さまの資産運用をサポートします。