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アピタテラス横浜綱島:ローンファンド

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本件は、bitREALTYで初めてとなる商業施設の不動産担保ローンを投資対象とするファンドとなります。 本物件は、東急東横線の綱島駅と日吉駅の中間に位置する次世代都市型スマートシティ「Tsunashimaサスティナブル・スマートタウン」の商業施設として2018年3月に開業した「アピタテラス横浜綱島」となります。 本物件の不動産信託受益権を保有するSPC(合同会社RF3)に対するジュニアローンの一部を、ビットリアルティが組成するSPC(合同会社BRD1)で取得します。 投資家の皆さまは、このSPC(合同会社BRD1)への匿名組合出資を通じて、本物件の不動産担保ローン債権への投資を行います。

  • 本物件は、ケネディクス商業リート投資法人及び合同会社RF3が、それぞれ51%及び49%の割合で信託受益権を準共有しておりますが、対象債権は、合同会社RF3が保有する本物件の信託受益権の準共有持分のみにかかる債権であり、ケネディクス商業リート投資法人が保有する準共有持分にかかる債権ではありません。

募集概要

募集額 301,300,000円
ファンド成立
下限額
301,300,000円
(募集額の100%)
募集上限額 361,300,000円
(募集額の約120%)
1口の金額 10,000円
最低投資口数 50口
最低投資金額 500,000円
募集期間 2020/10/21 12:00~
2020/10/28 18:00
投資実行予定日 2020/11/11
予定運用期間 約1年6カ月間
利益配当 6ヶ月毎(初回は約2.5カ月)
想定利回り 3.5%(年換算)
元本償還 一括返済
ファンド終了予定日 2022/05/31
  • ファンドの運用状況により、想定利回り及び運用期間等は変動する可能性があります。
  • 想定利回りは予定運用期間における投資金額に対する利益の割合を年換算して算出したものとなります。なお想定利回りの算出において予定運用期間にはファンド終了予定日から分配日までの期間は含まれておりません。
  • 募集期間内に申し込み総額が募集上限額に達して募集ステータスが「募集終了」となっている場合でも、キャンセル等により再度「募集中」となることがございます。
  • ファンドの募集金額の残額が最低投資口数による投資金額に満たない場合は、ファンド申し込みができません。
  • 募集額に達した場合でも、募集上限額まではファンド申し込みが可能です。
  • 募集期間終了後のファンド申し込みキャンセルにより、申し込み総額がファンド成立下限額に達しない場合には、投資は実行されません。
  • ファンド申し込みを行った日から起算して8日間に限り、申し込みをキャンセルすることが可能です。
  • 投資実行予定日は、募集期間の延長等により変更となる場合がございます。

投資スキーム

  • 上記のスキーム概要図等は、全ての関係当事者及び契約関係を示したものではなく、一部省略及び簡略化して記載しております。
  • 合同会社RF3は本物件の信託受益権の準共有持分(49%)を保有しております。
  • 不動産の評価額は鑑定評価書の鑑定評価額のうち合同会社RF3が保有する準共有持分に相当する金額、ローンの金額は当初融資総額で記載しております。詳細については投資対象タブの詳細情報でご確認ください。
  • FM会社:ファンドマネジメント会社
  • AM会社:アセットマネジメント会社
  • PM会社:プロパティマネジメント会社(プロパティマネジメント業務はマスターPM会社とサブPM会社が受託しており、マスターPM会社はケネディクス不動産投資顧問となります。)

参考収益

投資金額 bitREALTY 銀行定期預金
100万円の場合 52,500円 150円
300万円の場合 157,500円 450円
500万円の場合 262,500円 750円
  • 受取収益は以下の計算方法で概算額を算出しており、その配当額を保証するものではございません。
    受取収益:(投資金額×想定利回り)÷12×予定運用期間
  • 銀行定期預金は年利を0.010%として算出しております。

分配スケジュール

分配対象 対象計算期間 分配予定日
利益配当
第1回
2020年11月11日 から
2021年01月31日 まで
2021年02月26日
利益配当
第2回
2021年02月01日 から
2021年07月31日 まで
2021年08月31日
利益配当
第3回
2021年08月01日 から
2022年01月31日 まで
2022年02月28日
元本償還 - 2022年06月06日
利益配当
第4回
2022年02月01日 から
2022年05月31日 まで
2022年06月30日
  • 分配予定日は現時点の想定であり実際の分配日と異なる場合があります。また分配が保証されるものではありません。なお契約上の取扱いとして匿名組合契約約款第8条で現金の分配について、各対象計算期間の末日の翌々月末日までに行うものとして定めております。詳細については当該匿名組合契約約款をご確認ください。

審査概要

ビットリアルティ株式会社は、本匿名組合事業の営業者である合同会社BRD1について、以下の審査項目に基づき適切な審査を行っております。

  • 資金調達者としての適格性
  • 財政状態及び経営成績
  • 事業の計画及びその見通し
  • 事業のリスクに関する検討
  • 資金調達の額、その使途
  • 事業者とビットリアルティ株式会社との間の利害関係の状況
  • 分別管理の状況を含む経理の状況
  • 過去のみなし有価証券の発行による資金調達を行った後の状況
    ※過去1年以内にみなし有価証券の発行をしている場合にのみ掲載する
  • 適切な情報提供を行う体制
  • その他必要と認めた事項

物件データ

本物件は、東急東横線「綱島」駅と「日吉」駅の中間に位置する次世代都市型スマートシティ「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」の商業施設として2018 年3 月に開業しました。ユニー株式会社が運営する食品スーパーを核に、主に実需品を取り扱う物販専門店に加え、飲食店、クリニックモール、郵便局等のサービス系テナント等計約60店を複合した地域密着型の施設であり、新型コロナウイルス感染拡大以降であっても施設売上は前年を上回る堅調な推移となっております。
また本物件は主要幹線道路である綱島街道及び県道102 号線沿いに立地し、十分な収容台数が確保された駐車場及び駐輪場が整備されているため、自動車及び自転車双方でのアクセスの利便性が高い施設となっています。
商圏特性としては、2010 年比で、商圏人口は1kmから3km 圏まで全て増加傾向にあり、マーケットポテンシャルは非常に高いエリアです。また、今後も綱島エリアでは東急新横浜線「新綱島(仮称)」駅及び周辺エリアの開発が進められており、近隣の大規模マンション開発も含め、更なる商圏人口の増加が見込まれるエリアです。

物件所在地

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  • 神奈川県横浜市港北区綱島東四丁目3番17号
  • 東急東横線「綱島」駅 徒歩12分
  • 東急東横線「日吉」駅 徒歩17分

物件情報

  • 合同会社RF3が保有する本物件の信託受益権の準共有持分(49%)にかかわらず、本物件土地及び建物全体についてそれぞれ記載しています。

基本情報

物件名 アピタテラス横浜綱島
所在地 神奈川県横浜市港北区綱島東四丁目3番17号
アクセス 東急東横線「綱島」駅 徒歩12分
東急東横線「日吉」駅 徒歩17分
その他 アピタテラス横浜綱島のウェブサイト

土地に関する情報

所有形態 所有権
敷地面積 18,300.01m²
用途地域 準工業地域、準防火地域
指定建ぺい率 60%
指定容積率 200%

建物に関する情報

建物の所有形態 所有権
延床面積 38,442.49m²
竣工日 2017年12月
用途 店舗・駐車場
構造・階数 鉄骨造 地上4階建
設計者 木内建設株式会社
施工者 木内建設株式会社
総戸数 1テナント(一棟貸)
稼働率 100%(2020年9月30日時点)

詳細情報

鑑定評価書の概要

鑑定評価機関 トーエー不動産鑑定株式会社
鑑定評価額 12,200百万円
価格時点 2020年7月16日
NOI 547百万円
直接還元法収益価格 12,400百万円
直接還元利回り 4.4%
DCF法収益価格 12,100百万円
割引率 4.2%
最終還元利回り 4.6%
  • 鑑定評価額は、合同会社RF3が保有する本物件の信託受益権の準共有持分(49%)にかかわらず、本物件土地及び建物全体に対して評価したものになります。

ローンに関する情報1

ローンの区分 ジュニアローン
金融機関 ケネディクス株式会社
当初融資総額 400百万円
利率 非開示
借入日 2020年8月31日
予定弁済期日 2024年8月31日(テール期間2年)
利払い日 1月末日、4月末日、
7月末日、10月末日
元本返済 満期一括返済
(アモチゼーションなし)
LTV 85.2%
担保 信託受益権準共有持分質権設定(第四順位)
社員持分質権設定(第四順位)

ローンに関する情報2

ローンの区分 メザニンローン
金融機関 事業法人
当初融資総額 1,000百万円
利率 非開示
借入日 2020年8月31日
予定弁済期日 2024年8月31日(テール期間2年)
利払い日 1月末日、4月末日、
7月末日、10月末日
元本返済 2022年10月の利払い日以降、毎年元本の1.5%返済及び満期に残高一括返済
LTV 78.5%
担保 信託受益権準共有持分質権設定(第三順位)
社員持分質権設定(第三順位)

ローンに関する情報3

ローンの区分 シニアローン
金融機関 大手金融機関
当初融資総額 3,691百万円(消費税ローン191百万円を含む)
利率 非開示
借入日 2020年8月31日
予定弁済期日 2024年8月31日(テール期間2年)
  • 消費税ローンは2021年8月31日
利払い日 1月末日、4月末日、
7月末日、10月末日
元本返済 2022年10月の利払い日以降、毎年元本の1.5%返済及び満期に残高一括返済
  • 消費税ローンは満期一括返済(アモチゼーションなし)
LTV 61.8%
担保 信託受益権準共有持分質権設定(第一順位及び第二順位)
社員持分質権設定(第一順位及び第二順位)
  • 「ローンに関する情報」に記載の百万円単位の項目は十万円の値を切り上げしております。また%の項目は小数第二位の値を切り上げしております。
  • 各LTVは、合同会社RF3が保有する本物件の信託受益権の準共有持分(49%)に相当する鑑定評価額に対して算出しております。

賃貸借契約の概要(メインテナント)

賃借人 ユニー株式会社
賃貸形態 非開示
賃料種別 非開示
契約賃料 非開示
賃貸借期間 非開示(20年を超える残存期間があります。)
賃料改定 非開示
契約更新 非開示
中途解約 非開示
  • 賃借人からの同意が得られていない項目については、非開示としています。

マーケット情報

増加を続けてきた横浜市及び港北区の人口及び世帯数

日本の総人口は2008年の1億2,808万人をピークとして減少に転じているものの、神奈川県横浜市の人口は増加を続けており、2020年9月1日時点の推計人口は375万人を突破し、過去最高となった。
また、本ファンドの対象物件が所在する横浜市港北区は、横浜市内18区のなかでは最大の人口を抱えており、2020年9月1日時点では約35.6万人となっている。

【図表】横浜市及び港北区の人口の推移
横浜市及び港北区の人口の推移

注1)2020年9月の値は国勢調査人口(確報値)に基づく推計値。

注2)横浜市港北区は、1994年11月に行政区再編成により区の北西部地域が都筑区に編入されたため、一時的に人口が減少している。

  • 出所)総務省「国勢調査」及び横浜市「推計人口・世帯数」よりbitREALTY作成

また、世帯数を見てみると、横浜市は人口とともに世帯数も増加を続け、2020年9月1日時点で173万1,071世帯と推計されている。そのうち本ファンドの対象物件が所在する横浜市港北区の世帯数は、人口の増加とともに増加を続け、2020年9月1日時点では17万3,189世帯となっている。

【図表】横浜市及び港北区の世帯数の推移
横浜市及び港北区の世帯数の推移

注) 横浜市港北区は、1994年11月に行政区再編成により区の北西部地域が都筑区に編入されたため、一時的に世帯数が減少している。

  • 出所)横浜市「推計人口・世帯数」よりbitREALTY作成

港北区は横浜市で最も人口が増加しており、今後も増加が予測されている

横浜市内18区の過去5年間の人口増減合計をみると、本ファンドの対象物件が所在する港北区は横浜市内で最も人口が増加した区となっている。また、その人口増の要因についてみても、社会動態では転入超過、自然動態でも出生超過となっている。つまり、横浜市港北区は、他地域からの人口流入が多く、また死亡数よりも出生数の方が多いという状況となっている。

【図表】横浜市各区の過去5年間の人口増減
横浜市各区の過去5年間の人口増減

注1)2015年1月1日から2019年1月1日までの人口増減合計。

注2)「社会増減」とは転入から転出を差し引いた数、「自然増減」とは出生から死亡を差し引いた数。

  • 出所)横浜市政策局「人口動態と年齢別人口」よりbitREALTY作成

横浜市政策局による将来推計人口(直近の2019年4月22日公表値)では、横浜市の人口のピークは2019年と推計され、今後は総人口が減少すると予測されている。しかし、横浜市内の個々のエリア別に見れば、今から約45年後の2065年においても人口が増加する区と減少する区に分かれている。
特に、本ファンドの対象物件が所在する横浜市港北区は、今後も人口の増加が続き、人口のピークは、2036年(2037年も同数)と予測されている。つまり今後2037年までの約15年間は人口が増加を続ける見込みとなっており、約45年後の2065年においても、2015年とほぼ同じ人口を抱えていると予測されている。

【図表】横浜市18区の人口増加率の推移
横浜市18区の人口増加率の推移

注) 2015年の各区の人口を100とする

  • 出所)横浜市政策局政策部政策課「横浜市将来人口推計」よりbitREALTY作成

東急東横線で最多の沿線住民を抱える日吉・綱島駅周辺地域

本ファンドの対象物件は、東急東横線の綱島駅と日吉駅の中間に位置する。直近の「第12回大都市交通センサス」によれば、この綱島駅は、定期券にて初乗りで乗車する人員が最も多い駅であり、隣の日吉駅や大倉山駅なども含め、この区間は駅周辺に居住する多数の沿線住民を抱えていることがわかる。
また、日吉駅は、定期券による最終降車の人員数が多く、東急東横線内の主要な通勤・通学先にもなっている。

【図表】東急東横線における駅別乗降人員数(定期券・初乗り・最終降車のみ)
東急東横線における駅別乗降人員数(定期券・初乗り・最終降車のみ)
  • 出所)国土交通省「第12回大都市交通センサス 平成28年度調査(集計)」よりbitREALTY作成

新駅の整備で見込まれる市街地再開発と周辺の街づくり

さらに本ファンドの対象物件が所在する綱島駅東口周辺地区では、2022年度下期に予定されている東急新横浜線の新駅整備(新綱島駅(仮称))を契機に、街づくりの気運が高まり、土地区画整理事業や市街地再開発事業等の事業が推進している。
近隣の大規模マンションの開発計画も含め、周辺は今後も更なる人口の増加が見込まれるエリアとなっている。

【図表】綱島駅東口周辺地区の位置図及び地区の街づくりの状況
綱島駅東口周辺地区の位置図及び地区の街づくりの状況

注) 詳しくはこちら:https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/jokyo/kukakuseiri/tsunashima/tuna.html

  • 出所)横浜市都市整備局「綱島駅周辺地区の現況と課題」より

徐々に鈍化する大規模小売店の新規供給

店舗面積が1,000㎡超となる百貨店やスーパー、ドラッグストアなどの大規模小売店は、新規の出店数が徐々に減少傾向にある。2019年度は、大規模小売店舗立地法(大店立地法)施行の影響で過去最低だった2001年度や、リーマン・ショックの影響が直撃した2009年度を下回ったが、2020年度もコロナ禍の影響から大規模小売店の新規供給が少なくなっている。

【図表】全国及び横浜市における大規模小売店の出店数の推移
全国及び横浜市における大規模小売店の出店数の推移

注1)2020年度の値は2020年8月までの値。

注2)大規模小売店舗立地法(大店立地法)に基づく新設届け出数。2000年6月施行の同法では、店舗面積が1,000㎡超の大型店を新設する場合、都道府県へ事前に届け出る必要がある。

  • 出所)経済産業省「大規模小売店舗立地法(大店立地法)の届出状況について」及び横浜市「横浜市における大規模小売店舗の状況」よりbitREALTY作成

コロナ禍でも堅調なスーパーマーケットの販売額

本ファンドの対象物件は、食品スーパーを核とした商業施設である。一般に、新型コロナウイルスの感染拡大の影響から、百貨店やコンビニエンスストア等の商業施設の販売額は2020年2月以降に大きく落ち込んだものの、スーパーマーケットに関しては堅調に推移している。
経済産業省関東経済産業局が公表している神奈川県内のスーパーマーケット(既存店)の販売額は、2020年2月以降は前年同月比でプラスを維持しており、大きく落ち込んだ百貨店やコンビニエンスストアとは異なり、コロナ禍によって売上が伸びる状況となっている。

【図表】神奈川県における商業施設販売額の前年同月比の推移
神奈川県における商業施設販売額の前年同月比の推移

注) 百貨店及びスーパーの販売額は既存店ベースの値。

  • 出所)経済産業省関東経済産業局「百貨店・スーパー販売の動向(2020年7月速報)」よりbitREALTY作成

東京圏の商業施設は、賃料・稼働率ともに高い水準で推移している

J-REITが保有している東京圏の商業施設の賃料及び稼働率の水準を見てみると、リーマンショック時においても稼働率は99%以上と高い水準で維持しており、直近でもほぼ100%の稼働率と極めて高い水準となっている。また、平均賃料単価も穏やかな上昇が続いている。

【図表】東京圏における商業施設の平均賃料単価及び稼働率の推移
東京圏における商業施設の平均賃料単価及び稼働率の推移
  • 出所)不動産証券化協会「ARES J-REIT Property Indexデータブック」よりbitREALTY作成

リスク

金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

ご留意いただきたい事項

  1. お客様が負担することとなる手数料等について
    • 本匿名組合契約を締結される場合、お客様には本匿名組合出資金のみをお支払いいただきます。本匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
    • 営業者は、営業者報酬として、各計算期間について、金300,000円を各計算期間の末日の翌々月末日までに収受するものとします。但し、計算期間が6ヶ月に満たない又は6ヶ月を超える場合には、営業者報酬の金額は、金600,000円に当該計算期間の実日数(初日及び末日を含みます。)を乗じ、365で除した日割計算額(円未満端数切捨て)とします。なお、同支払日時点において営業者報酬に充てるべき現金が不足する場合には、当該不足額の営業者報酬の支払いは翌計算期間の末日の翌々月末日まで無利息にて繰り延べられるものとします。
    • 当社は、営業者よりアセット・マネジメント業務に係る報酬(以下「AM報酬」といいます。)を受領します。
    • この他、営業者が本営業を行うために必要な一切の支出(本営業に関する業務(アセット・マネジメント業務、債権回収業務、役員派遣及び会計税務事務を含みます。)を委託する契約に関する報酬、手数料、費用等、本営業の実施のために必要となる公租公課、並びに債権回収、担保権実行又は債権譲渡に要した費用を含みます。)については、営業者の本営業に係る組合財産から支払うことになります。
  2. 金融商品取引に関するリスクその他の重要な事項及びお客様の不利益となる事項について

    以下の事項は、お客様が営業者と匿名組合契約を締結し、本匿名組合出資金を拠出する場合にリスク要因となることが想定される主な事項を記載しておりますが、本匿名組合契約を締結することに伴い生じうるリスクをすべて網羅したものではありません。お客様は、自己の責任において、案件ごとに作成される重要事項説明書、契約締結前交付書面に記載された事項その他の事項を参照し、慎重に検討を行っていただいたうえで、投資判断を行っていただくようお願いいたします。

    1. 元本に関するリスク

      本匿名組合出資金は、元本の返還が保証されているものではありません。すなわち、お客様は、本ファンドの営業者との間で匿名組合契約約款(以下「本匿名組合契約約款」といいます。)に基づき商法第535条の匿名組合契約(以下「本匿名組合契約」といいます。)を締結し、本匿名組合出資金を払い込むことによって、匿名組合出資持分(以下「匿名組合出資持分」といいます。)を取得します。本匿名組合契約は、当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約するものであり、営業者の信用状況の悪化あるいは本借入人の信用状況の悪化等により、現金の分配が滞ったり、支払い不能が生じたりすることによって、元本の価値が大きく消失するリスクがあります。

    2. 営業者及び本借入人の財務状況・信用状況の悪化又は倒産のリスク

      営業者又は本借入人の財務状況・信用状況が悪化した場合又は債務超過又は支払不能に陥り、破産手続、民事再生手続、会社更生手続等が開始した場合、お客様への利益配当ができなくなり、また本匿名組合出資金の返還に支障が生じる恐れがあります。

    3. 担保に関するリスク

      本貸付契約に基づく貸付債権を被担保債権とする担保物件の価値が下落した場合、営業者は、担保権の実行により本貸付契約に基づく貸付債権を回収することができず、お客様への利益分配のみならず本匿名組合出資金の返還に支障を来たす恐れがあります。

    4. 不動産の価格変動リスク

      本借入人が保有する資産が不動産又は不動産信託受益権のみである場合や、担保物件が不動産である場合には、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産の価値下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産の価値下落、災害等の外的要因による不動産の価値下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産価値の下落等に伴う担保価値の下落により、営業者が本借入人に対する本貸付債権の全額を回収できない場合があり、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。

    5. 匿名組合出資持分の流動性(換金性)の低さに伴うリスク

      本匿名組合契約は、営業者の本営業が終了するまで中途解約はできません。さらに、匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、その権利の移転は営業者に認められません。お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。

    6. レバレッジリスク

      営業者が取得する本貸付債権については、主として、本借入人が上位貸付人からも一定の借入れを行っており、営業者の本貸付債権に係る権利等(主として、元利金支払請求権)が、上位貸付人による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、上位貸付人による貸付けに係る権利等が上位の債権となります。この場合、営業者の本貸付債権に係る権利等に優先する弁済が優先して行われ、営業者に対してはその元本又は利息の一部又は全部が弁済されないことがあります。

  3. 当社の商号及び登録番号

    ビットリアルティ株式会社(当社)は、金融商品取引法上の登録を受けた金融商品取引業者です。登録番号は、次のとおりです。
    関東財務局長(金商)第 3098 号


  4. 当社が加入する協会等の名称について

    当社は、一般社団法人第二種金融商品取引業協会に加入しています。

契約締結前書面の概要

手数料など諸費用について

  • 本匿名組合契約を締結される場合、お客様には本匿名組合出資金のみをお支払いいただきます。本匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
  • 営業者は、営業者報酬として、各計算期間について、金300,000円を各計算期間の末日の翌々月末日までに収受するものとします。但し、計算期間が6ヶ月に満たない又は6ヶ月を超える場合には、営業者報酬の金額は、金600,000円に当該計算期間の実日数(初日及び末日を含みます。)を乗じ、365で除した日割計算額(円未満端数切捨て)とします。なお、同支払日時点において営業者報酬に充てるべき現金が不足する場合には、当該不足額の営業者報酬の支払いは翌計算期間の末日の翌々月末日まで無利息にて繰り延べられるものとします。
  • 当社は、営業者より「AM報酬」を受領します。
  • この他、営業者が本営業を行うために必要な一切の支出(本営業に関する業務(アセット・マネジメント業務、債権回収業務、役員派遣及び会計税務事務を含みます。)を委託する契約に関する報酬、手数料、費用等、本営業の実施のために必要となる公租公課、並びに債権回収、担保権実行又は債権譲渡に要した費用を含みます。)については、営業者の本営業に係る組合財産から支払うことになります。

本営業への出資に関するリスク

  1. 金融商品市場における相場その他の指標に係る変動などにより損失が生ずるリスク
    • 匿名組合出資持分の価値は、営業者が取得する本貸付債権の価値に連動します。一般に、金利が上昇する場面においては、本貸付債権の価値が下がるため、匿名組合出資持分の価値も下がるおそれがあります。
  2. 匿名組合出資持分の流動性(換金性)の低さに伴うリスク
    • 本匿名組合契約は、中途解約はできません。さらに、匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、当該承諾を得ずに権利の移転が行われても営業者に認められません。また、お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。
  3. 有価証券の発行者その他の者の業務又は財産の状況の変化などによって損失が生ずるリスク
    • 本匿名組合契約は、当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の本営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約するものであり、営業者の信用状況の悪化あるいは本借入人の信用状況の悪化等により、現金の分配が滞ったり、支払い不能が生じたりすることによって、その価値が大きく消失するリスクがあります。
    • 営業者は、本貸付債権を取得するにあたり、本借入人の所有する担保不動産に係る不動産信託受益権に対する質権や抵当権等の担保権を取得します。本借入人からの返済が滞った場合、営業者は、担保権の実行により、本貸付債権の回収を図ります。但し、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産の価値下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産の価値下落、災害等の外的要因による不動産の価値下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産の価値下落等に伴う担保価値の下落により、営業者が本借入人に対する本貸付債権の全額又は一部を回収できない場合、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 本貸付債権に係る金銭の貸付けはノンリコースローンであり、原則として、責任財産が本借入人の事業から生じる収益その他事業に関して有する財産に限定されますので、本借入人の信用力の低下により、当該本借入人の金利又は元本の返済が滞った場合、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 営業者が取得する本貸付債権については、主として、本借入人が上位貸付人からも一定の借入れを行っており、営業者の本貸付債権に係る権利等(主として、元利金支払請求権)が、上位貸付人による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、上位貸付人による貸付けに係る権利等が上位の債権となります。この場合、営業者の本貸付債権に係る権利等に優先する弁済が優先して行われ、営業者に対してはその元本又は利息の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、営業者が本借入人の所有する担保不動産等に担保権を有する場合において、本借入人による担保不動産等の処分や営業者による担保権の実行について上位貸付人の承諾が得られないことにより制限され、営業者の希望する時期・価格で売却できない可能性、又は、上位貸付人が担保不動産等について設定した担保権を実行することにより営業者にとって望ましくない時期及び条件で担保不動産等が売却若しくは上位貸付人により取得される可能性があります。また、上位ローンが存在する限り、営業者の本貸付債権に関し、期限の利益を喪失させ、期限前弁済を受け、弁済を求める裁判上の行為を行い、担保権を実行し、当該債権を自働債権とした相殺をすること等が制限される可能性があり、本借入人が危殆期にあるときに上位貸付人の意思如何により、当該債権の速やかな回収がなされない可能性があります。これらの上位貸付人又は上位ローンによる制約により、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。さらに、本貸付債権への元利金の支払いに優先して上位貸付人に返済される上位ローンによりレバレッジを効かす結果、本貸付債権にはレバレッジリスク、すなわち、担保不動産等が値下がりした場合には元本毀損の可能性が大きく増幅されるリスクが存在します。
    • 担保不動産の賃料収入は、稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延(一のテナントが担保不動産の全部を賃借のうえこれを利用することから、当該テナントによる賃料の支払債務の不履行・遅延が、直ちに賃料収入すべての不履行・遅延となることを含みます。)、保険料等費用の増大等の要因により大きく減少する可能性があります。さらに、担保不動産に関する、減価償却費、担保不動産に関して課される公租公課、付保された保険の保険料、水道光熱費、清掃・警備・設備管理等の業務委託費用、修繕費用等の費用の額が市況等の状況により増大する可能性があります。また、不動産市況や賃料水準その他の経済的要因による不動産価値の下落、土壌汚染等その土地に内在する瑕疵による不動産価値の下落、災害等の外的要因による不動産価値の下落、賃貸借関係に係る紛争等に起因する不動産価値の下落等に伴う担保価値の下落により、上記のレバレッジリスクが顕在化し、本貸付債権への元利金の支払いに重大な悪影響を及ぼす可能性があり、ひいてはお客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 担保不動産は、一のテナントに賃貸される物件であり、当該テナントの資力、退去、利用状況等により、当該不動産の収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナントが賃料の支払能力を失った場合や賃料の減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。
    • 担保不動産は、主要な用途が生活密着型商業施設である不動産であり、消費者の全体的な消費傾向、小売産業の全体的動向、商圏内の競争状況、人口動向等に影響を受ける可能性があり、これらにより賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の履行に影響を及ぼす可能性があります。
    • 営業者が取得する本貸付債権については、本貸付契約において、担保不動産の鑑定評価額に対する本貸付債権の残高の割合が本貸付契約に定める水準を下回った場合及び担保不動産を用いて本借入人が得たキャッシュ・フロー及び一定の時点の元本残高等を勘案して算出される数値が本貸付契約に定める水準を下回った場合には、上位ローンに対して優先的に元本の期限前弁済が行われる旨の規定がある場合があります。この場合、上位ローンに対する弁済が営業者の本貸付債権に係る権利等に優先して行われ、営業者に対してはその元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。
    • 営業者が取得する本貸付債権については、本貸付債権の売主たるケネディクス株式会社及び営業者が同順位の貸付人及び債権者として存在し、また、今後その他の同順位の貸付人及び債権者が存在しうる可能性があります(以下、営業者及びケネディクス株式会社その他の同順位の貸付人及び債権者を総称して「同順位貸付人」といいます。)。同順位貸付人がクラスC貸付債権に係る担保権の実行その他のクラスC貸付人の権限を行使する場合において、同順位貸付人の間で判断の内容が異なった場合には、同順位貸付人のうちケネディクス株式会社の判断が同順位貸付人の判断とみなされるものとします。この場合、担保権の実行について、営業者の希望する時期・価格で売却できない可能性、又は、ケネディクス株式会社が当該担保権の実行等に係る判断をすることにより営業者にとって望ましくない時期及び条件で担保目的物が売却等される可能性があります。これらのケネディクス株式会社による判断により、お客様が営業者から受け取る現金の分配額が本匿名組合出資金を下回るおそれがあります。
    • 本貸付契約について、本借入人が元本の全部又は一部を期限前弁済できるとされている場合において、本借入人が期限前弁済を行った場合、予定運用期間よりも短くなることにより、想定していた利息総額を営業者が得られず、利息総額に対する本貸付債権の取得関連費用が相対的に大きくなることにより、営業者が想定していた収益を得られない可能性があります。
  4. その他のリスク
    • 担保不動産は、信託受託者(担保不動産を信託不動産とする信託の受託者をいいます。以下同様です。)の資産として帰属するため、信託受託者の業務又は財産の状況の変化などによって損失が生じるおそれがあります。なお、信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続その他の倒産手続が開始された場合における信託財産の取扱いに関しては、信託受託者の固有財産に属しない旨が信託法上明文で規定されていますが、不動産、地上権又は土地の賃借権の場合には、信託の登記を行うことが必要であり、当該登記がなされていない場合には、これらの財産が信託財産に属することを第三者に対抗できないおそれがあります。その他の財産についても、信託受託者による分別管理が不十分であることにより、信託財産に属することを対抗できないリスクがあります。
    • 本借入人は担保不動産等に係る不動産信託受益権をケネディクス商業リート投資法人との間で準共有しています(本借入人の準共有持分割合49%)。不動産信託受益権が第三者との間で準共有されている場合には、その保存・利用・処分等について単独で所有する場合には存在しない種々の問題が生じる可能性があります。準共有されている権利の管理は、準共有者間で別段の定めをした場合を除き、準共有者の持分の価格に従い、その過半数で行うものとされているため(民法第252条、第264条)、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本借入人の意向を反映させることができない可能性があります。また、準共有者間においては、準共有者間の協定書等が締結されており、本借入人が所有する準共有持分について他の準共有者が優先交渉権を保有しており、本借入人がその準共有持分を第三者に売却する場合に他の準共有者が優先的に購入できる機会を与える義務を負っています。さらに、本借入人が所有する準共有持分の処分が制限される可能性があるほか、想定しない時期に準共有持分を譲渡することを強制され、又は、不動産の管理及び運営についての信託受益者の指図に本借入人の意向を反映させることができない可能性があります。不動産信託の信託受益権の準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金の請求権は不可分債権となり不動産信託受託者に対して負担する信託費用等の支払義務は不可分債務になると一般的には解されており、準共有者は、他の準共有者の信用リスクの影響を受ける可能性があります。不動産信託受益権が準共有されている場合には、単独所有の場合と比べて上記のような制限やリスクがあるため、売却により多くの時間と費用を要したり、価格の減価要因が増す可能性があります。

クーリング・オフ制度の適用について

  • 金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第2項第6号(クーリング・オフ制度)の規定に基づき、お客様は、匿名組合出資持分の取得の申込みをした日から起算して8日間が経過するまでの間、当社のウェブサイトから、当該申込みに係る本匿名組合契約の解除を行うことができます(なお、匿名組合出資持分の取得に関しては、金融商品取引法第37条の6の規定の適用はありません)。

その他特に重要な事項

  • 匿名組合出資持分に関して、金融商品取引法上の開示は義務付けられておりません。営業者が作成する貸借対照表及び損益計算書又はこれに代わる書類については、公認会計士または監査法人による外部監査を将来受ける可能性がありますが、本匿名組合契約締結時点では当該外部監査は受けておりません。
  • 原則として、本匿名組合契約については、上記「クーリング・オフ制度の適用について」記載のクーリング・オフ制度の適用がある場合を除き、お客様からこれを解約することはできません。但し、本匿名組合契約約款第16条第3項の場合には、お客様は、何ら催告することなく、本匿名組合契約を解除することができます。
  • 営業者に対する匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額(募集期間終了後にクーリング・オフ制度の適用その他の事情により応募額が減少した場合、当該減少後の総額をいいます。)が301,300,000円(以下「ファンド成立下限額」といいます。)以上の場合においては、本匿名組合契約は成立し、お客様が出資された本匿名組合出資金は営業者へ送金され、本営業の遂行のため使用されます。なお、当該金銭の総額がファンド成立下限額以上となることが募集期間終了時点で合理的に見込まれる場合、当社は、当該金銭の総額が募集総額に不足する金額の全部又は一部を、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資することができるものとします。
  • 営業者は、本営業以外にも、本貸付債権以外の貸付債権の取得、保有及び処分(担保権の実行及び当該貸付債権の譲渡を含みます。)に関する事業を行う場合があります。

当社が行う金融商品取引業の内容及び方法の概要

  • 当社が行う金融商品取引業は、金融商品取引法第28条第2項に規定する第二種金融商品取引業であり、当社は、匿名組合出資持分について、金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第3項に規定する電子申込型電子募集取扱業務を行います。
  • 当社は、計算期間毎に、計算期間の出資対象事業の概況、本匿名組合出資金の使途、売上の状況その他のキャッシュ・フローの状況、計算期間における分配金及び償還金に関する事項、並びに計算期間の末日における匿名組合出資金の額及び一口当たりの匿名組合出資金の額その他の営業者が一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める「電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」第36条第1項及び第2項に基づき作成する書類を、当社のウェブサイト上のマイページ等を通じてお客様にご提供します。

お客様が当社に連絡する方法

  • 住所:東京都千代田区内幸町2丁目1番6号 日比谷パークフロント19階
  • 担当部署:コンプライアンス部門
  • Email:当社HP上の「お問い合わせ」から送信
    当社が行う電子申込型電子募集取扱業務についてのお問い合わせはメールにて承ります。なお、一般社団法人第二種金融商品取引業協会の定める規則により、本匿名組合契約の内容及び営業者に関するお問い合わせについて、電話又は訪問の方法により回答することはできませんので、ご了承ください。

有価証券の発行者の商号、住所、代表者

商号 合同会社BRD1
住所 東京都港区赤坂三丁目2番6号
代表者 代表社員 一般社団法人BRI1
職務執行者 粕谷 直人

有価証券の発行者の事業計画の内容及び資金使途

事業計画の内容 本貸付債権の取得、保有及び処分に関する事業を行います。予定運用期間は、2020年11月11日から2022年5月31日までの約1年6ヶ月間となります。募集総額が301,300,000円の場合は、予定運用期間における営業収入の合計は27,912千円、営業費用(営業者報酬およびAМ報酬を含む。)の合計は11,422千円、営業利益の合計は16,490千円を見込んでおります。募集総額が301,300,000円を上回る場合の事業計画の内容は契約締結前交付書面別紙2のとおりです。当該項目は試算に基づく想定であり、本事業計画の収益が保証されるものではなく、また、本匿名組合員に対する分配が保証されるものではありません。
資金使途 調達資金の使途は、募集総額が301,300,000円の場合は、本貸付債権の取得費用として300,000,000円、本貸付債権の取得に係る弁護士費用、信託報酬、本貸付債権の取得により本貸付契約に基づき発生する費用、価格調査報告書取得費用および留保金等(以下「その他費用」といいます。)として1,300,000円を予定しております。募集総額が301,300,000円を上回る場合、その他費用は、募集総額及び本貸付債権の取得価格にかかわらず一定額となります。

電子申込型電子募集取扱業務等に係る事項

申込期間(募集期間) 2020年10月21日から2020年10月28日まで
目標募集額(募集総額) 金301,300,000円。但し、募集総額を上回る額の応募があった場合には、当該募集総額に金10,000円を加算した金額を変更後の募集総額とし、その後も同様とします(但し、変更後の募集総額は金361,300,000円を上限とします)。
当該有価証券の取得に係る応募額が目標額を下回る場合及び上回る場合における当該応募額の取扱いの方法
  1. 本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額(募集期間終了後にクーリング・オフ制度の適用その他の事情により応募額が減少した場合、当該減少後の総額をいいます。)がファンド成立下限額未満の場合には、本匿名組合契約は成立しないものとします。本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額がファンド成立下限額以上の場合においては、本匿名組合契約は成立し、本営業に対してお客様が出資された金銭は営業者へ送金され、出資対象事業の遂行のため使用されます。
  2. 募集期間の終了前であっても、本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額が募集総額に達したときには、営業者は募集手続を終了するものとします。
  3. 募集期間終了時における本匿名組合契約及びその他匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額がファンド成立下限額以上となることが募集期間終了時点で合理的に見込まれる場合、当社は、当該総額が募集総額に不足する金額の全部又は一部を、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資することができるものとします。この場合には、当社による出資の金額又は口数は、本匿名組合契約の最低投資金額又は最低投資口数を下回ることがあります。なお、当社は募集総額に不足する金額の全部又は一部について匿名組合契約に基づく出資の義務を負うものではありません。
当該有価証券の取得に係る応募代金の管理方法 有価証券の取得に係る応募代金は、以下の当社の預り金口座にて管理します。
管理方法:信託口への預託
銀行名:株式会社三井住友銀行
支店名:本店営業部(支店コード:200)
所在地:東京都千代田区丸の内1丁目1番2号
口座種類:当座
口座番号:281291
口座名義:ビットリアルティ信託口 株式会社三井住友銀行
発行者の財務状況、事業計画の内容及び資金使途その他の事項の審査に係る措置の概要並びに当該措置の実施結果の概要 当社は、以下の審査項目について適切な審査を行っております。
  • 資金調達者としての適格性
  • 財政状態及び経営成績
  • 事業の計画の見通し
  • 事業のリスクに関する検討
  • 資金調達の額、その使途
  • 事業者と当社との間の利害関係の状況
  • 分別管理の状況を含む経理の状況
  • 適切な情報提供を行う体制等
当社による審査の実施結果の概要は以下のとおりです。
  1. 事業計画において示されている利益、費用の見込みその他の各種想定について、その設定の合理性等について審査を行い、妥当と認めました。
  2. 事業の主たるリスクは、本借入人の信用リスク及び担保物の減価リスクであることから、これらの点について分析・評価を行い、適当と認めました。
  3. 調達する資金の調達額と取得予定の債権価格及びその取引に係る諸費用の合計額を確認し、その使途が妥当と認めました。
  4. 営業者と当社との間の利害関係の状況について、当社は営業者の議決権を保有せず、他の独立した一般社団法人が保有する仕組みを構築することにより、当社から直接影響力を行使することができないことといたします。但し、当社は、営業者が本貸付債権を取得することに係る業務(本貸付債権の評価及び本貸付債権に係る売買契約の内容に関する判断を含みます。)その他のアセット・マネジメント業務を営業者から委託されております。また、営業者が取得する本貸付債権について、営業者に対する本貸付債権の売主は当社の親会社であるケネディクス株式会社となります。この点に関して、当社は、一般社団法人第二種金融商品取引業協会が定める「電子申込型電子募集取扱業務等に関する規則」に則って審査の独立性を確保した上で、当社が行う利益相反のおそれのある取引について、お客さまの利益が不当に害されることのないよう、法令等に従い適切に管理する態勢を構築しております。当該審査の結果、本貸付債権は公正な価額で営業者に譲渡されることを確認しました。
  5. 経理の状況について、営業者が行う他の営業に係る財産及び営業者の固有財産と匿名組合出資金とは適切に分別管理されることを確認しました。
  6. 原始書類の保存が適切に行われているかといった観点から審査を行い、適切と認めました。
電子申込型電子募集取扱業務等に係る顧客が当該有価証券の取得の申込みをした後、当該顧客が当該申込みの撤回又は当該申込みに係る発行者との間の契約の解除を行うために必要な事項 お客様は、匿名組合出資持分の取得の申込みをした日から起算して8日間が経過するまでの間、当社のウェブサイトから、当該申込みに係る本匿名組合契約の解除を行うことができます。
原則として、本匿名組合契約については、上記の場合を除き、お客様からこれを解約することはできません。但し、本匿名組合契約約款第16条第3項の場合には、お客様は、何ら催告することなく、本匿名組合契約を解除することができます。
当該有価証券の取得に関し、売買の機会に関する事項その他の顧客の注意を喚起すべき事項 匿名組合出資持分は、営業者の書面による事前の承諾がなければ、譲渡することができず、その権利の移転は営業者に認められません。お客様が匿名組合出資持分の譲渡を希望される場合、匿名組合出資持分は流動性(換金性)が著しく低いため、譲渡代金が本匿名組合出資金を著しく下回ることや、譲渡することができない可能性があります。

出資対象事業持分(匿名組合出資持分)取引契約に関する事項

出資対象事業持分(匿名組合出資持分)の運営者と当社との間の利害関係の内容 営業者と当社との間に資本関係、役員派遣関係はありません。但し、当社は、営業者が本貸付債権を取得することに係る業務(本貸付債権の評価及び本貸付債権に係る売買契約の内容に関する判断を含みます。)その他のアセット・マネジメント業務を営業者から委託されております。また、営業者が取得する本貸付債権の売主は当社の親会社であるケネディクス株式会社となります。
【定義集】
  1. 「計算期間」とは、その初日及び末日を含む、以下の各号に掲げる各6ヶ月の期間をいいます。但し、最初の計算期間は2020年11月11日から2021年1月末日までとし、最終の計算期間の終期は、本匿名組合契約の終了日までとします。
    ① 毎年2月1日から同年7月末日まで
    ② 同年8月1日から翌年1月末日まで
  2. 「本営業」とは、本貸付債権の取得、保有及び処分(担保権の実行及び本貸付債権の譲渡を含みます。)に関する事業をいいます。
  3. 「本貸付契約」とは、本貸付債権に係る金銭消費貸借契約(その後の修正、覚書、変更等を含みます。)をいいます。
  4. 「本貸付債権」とは、契約締結前交付書面別紙4記載の貸付債権(当該貸付債権とあわせて営業者が取得する担保権その他の債権債務並びに貸付契約及び担保契約その他の関連契約上の地位を含みます。)をいいます。
  5. 「本借入人」とは、本貸付契約の借入人をいいます。
  6. 「本匿名組合出資金」とは、お客様が本営業のために出資した出資金をいいます。

投資シミュレーション

投資金額
税引前の収入
0
税金(源泉徴収)
0
税金差し引き後の収入
0
  • 本シミュレーションは以下の計算方法で概算額を算出しており、その配当額を保証するものではございません。

    税引前の収入:(投資金額×想定利回り)÷12×予定運用期間

    税金(源泉徴収):税引前の収入×0.2042

    税金差し引き後の収入:税引前の収入ー税金(源泉徴収)

重要なお知らせ

以下の書類について、書類名リンクから内容をご確認のうえ、同意をお願いいたします。

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